финансовое управление, дом, кредит

Возможно ли в предварительном договоре купли-продажи недвижимости установить для продавца — запрет к понуждению заключить основной договор; запрет на взыскание упущенной выгоды; запрет на взыскание реального ущерба?

 

Сообщаю Вам следующее:

 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При этом стороны в силу свободы договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ,  п.п. 1, 4  ст. 421 ГК РФ) свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В ст. 9 ГК РФ содержится общая норма, согласно которой отказ лица от осуществления принадлежащих ему прав не влечет прекращения этих прав, если иное не предусмотрено договором. Такое  «иное» содержится в п. 6 ст. 450.1 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от осуществления прав по договору. То есть  стороне, действующей при осуществлении предпринимательской деятельности, можно при наступлении обстоятельств, предусмотренных ГК РФ или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, можно отказаться от осуществления этого права. Отказаться от права по договору можно, если соблюдается ряд условий. В частности, если лицо ведет предпринимательскую деятельность и закон не запрещает такой отказ.

На основании изложенного, по нашему мнению, в предварительном договоре купли-продажи недвижимости возможно установить для продавца запрет к понуждению заключить основной договор; запрет на взыскание упущенной выгоды; запрет на взыскание реального ущерба.

 

Представленное мнение не является юридическим заключением. Оно подготовлено как анализ норм действующего законодательства в условиях отсутствия практики и профессиональных комментариев. Окончательное решение по применению информации Вы принимаете самостоятельно.

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

Пунктом 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.


ст. 1, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

 

Согласно п.1, 4  ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).


ст. 421, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

 

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.


ст. 429, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

  1. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

 

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.


ст. 445, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
  2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).


ст. 15, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

  1. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.


ст. 450.1, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

 

  1. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.


ст. 9, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

Пунктом 6 ст. 450.1 Кодекса предусмотрена возможность отказа от осуществления прав по договору. Напомним, в ст. 9 ГК РФ содержится общая норма, согласно которой отказ лица от осуществления принадлежащих ему прав не влечет прекращения этих прав, если иное не предусмотрено договором. «Иное» содержалось в некоторых нормах об отдельных видах договоров в части второй Кодекса. Теперь такое «иное» содержится и в п. 6 ст. 450.1 ГК РФ, но уже в качестве некоего общего правила, применимого ко всем видам договоров. Теперь, как и в странах англо-американской семьи, стороне, действующей при осуществлении предпринимательской деятельности, можно отказаться от права, предоставленного по договору, — это может быть право взыскать убытки, неустойку, погасить досрочно кредит и т.д. Воспользоваться вы своим правом после такого отказа уже не сможете. Отказ может быть выражен явно, путем составления отказа в письменном виде. Но он также может явствовать и из обстановки. Например, при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Последний случай должен быть прямо поименован в ГК РФ, других законах, иных правовых актах или договоре.


Статья: Порядок исполнения денежных обязательств: анализ новых норм ГК РФ (Лампицкая Ю., Федорова Ю.) («Бухгалтерия и банки», 2015, N 8) {КонсультантПлюс}

Что нужно знать об отказе от права (осуществления права)

Отказ от права (осуществления права) возможен как по договору, так и в ряде других случаев.

Отказаться от права по договору можно, если соблюдается ряд условий. В частности, если лицо ведет предпринимательскую деятельность и закон не запрещает такой отказ.

  1. Что такое отказ от права (осуществления права)

Отказ от права (осуществления права) по договору — это заявление управомоченного лица о том, что оно не будет использовать это право. Такой вывод можно сделать на основании п. 6 ст. 450.1 ГК РФ.

Отказом может быть и бездействие управомоченного лица. В некоторых случаях отказом от права признается его неосуществление в определенный срок (п. 7 ст. 450.1 ГК РФ). Например, в договоре подряда установлено право заказчика расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если подрядчик нарушит хотя бы один промежуточный срок выполнения работ. При этом в нем указано, что заказчик считается отказавшимся от осуществления этого права, если не воспользуется им в течение месяца после нарушения.

Закон разрешает отказываться и от некоторых внедоговорных прав (осуществления таких прав). Например, можно отказаться от права собственности или от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли в общей долевой собственности (ст. 236, п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  1. Когда можно отказаться от права (осуществления права) по договору

Сторона может отказаться от осуществления права по договору при наличии трех условий (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ):

  • иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором;
  • она ведет предпринимательскую деятельность;
  • наступили обстоятельства, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, которые являются основанием для осуществления этого права.
  1. Какие последствия влечет отказ от права (осуществления права) по договору

Если сторона отказалась от осуществления права по договору, она потом не сможет осуществить это право по тем же основаниям. Исключение составляет случай, когда аналогичные обстоятельства (основания) возникли вновь (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ).

  1. Как соотносится отказ от права (осуществления права) по договору с недопустимостью отказа от осуществления прав

Отказ от осуществления прав не влечет их прекращения, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ). Одним из таких случаев является отказ от осуществления права по договору (п. п. 6, 7 ст. 450.1 ГК РФ). Это означает, что положения ст. 9 ГК РФ допускают отказ от осуществления права по договору. Причем такой отказ влечет прекращение этого права, которое вновь возникнет, когда наступят аналогичные обстоятельства (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ).


Готовое решение: Что нужно знать об отказе от права (осуществления права) (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

В ГК конкретизирована норма, закрепленная в п. 2 ст. 9, в соответствии с которой отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В п. 6 ст. 450.1 ГК сформулировано диспозитивное правило, в соответствии с которым в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь. Например, если покупатель по договору поставки отказался от взыскания с поставщика неустойки, предусмотренной договором в случае просрочки поставки товара, то в последующем осуществление данного права по этому же основанию не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства (просрочка поставки) наступили вновь.


гл. 34, § 6, «Гражданское право: В 2 т.: Учебник» (том 2) (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Б.М. Гонгало) («Статут», 2018) {КонсультантПлюс}


Статья: Отказ от права и воздержание от осуществления права: российский и англо-американский подходы (Бойко Т.С.) («Закон», 2012, N 3) {КонсультантПлюс}


«Принцип эстоппель и отказ от права в коммерческом обороте Российской Федерации» (Седова Ж.И., Зайцева Н.В.) («Статут», 2014) {КонсультантПлюс}

 

Одновременно сообщаем, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном  ответе.

 

 

Ответ подготовил эксперт

Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

 Кожина Снежана Римовна

Ответ актуален на 14.09.2020 г.